نظرة متوازنة: الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء

سوق العقارات تحت الإنشاء في الوقت الحالي في تصاعد كبير، ولكن علينا أوصًلا أن نفهم ما هي العقارات تحت الإنشاء أولًا. العقارات تحت الإنشاء هي مجموعة من العقارات المحدد بنائها في وقت معين حسب خطة زمنية معينة، ويحق للمشتري أن يحجز وحدة عقارية عن طريق دفع مقدمها، ثم يستلمها حسب المدة المنصوصة في التعاقد. أما بالنسبة للعقارات ذات التسليم الفوري، فهي الشقق والفيلات والمنازل الجاهزة على التسليم الفوري، ولكن هذا النوع من العقارات يكون سعره مرتفع نظرًا لأن سيتم التسليم بشكل فوري. وبالطبع لكل من النوعين سلبيات وإيجابيات ولكننا اليوم سنتحدث بشكل مستفيض عن سلبيات وإيجابيات العقارات تحت الإنشاء.

أهم ثلاث إيجابيات

العقارات تحت الإنشاء يمكنها أن تتسبب في نقلة نوعية لأصحابها وفي وقت قليل، لذلك يحدث في الوقت الحالي وأنها تتصاعد باستمرار في سوق الاستثمار العقاري، وأصبح الطلب عليها كبير ومتزايد كل يوم عن الأخر، خصوصًا في أماكن مثل أبو ظبي ودبي وبقية مدن الخليج العربي الهامة، وإليكم أهم ثلاث إيجابيات للعقارات تحت الإنشاء:

خصومات كبيرة

وفقًا لدائرة البلديات والنقل في مدينة مثل أبو ظبي فإن معدل قيمة المشاريع العقارية تحت الإنشاء في أبو ظبي يقارب 1.5 مليار درهم إماراتي لعام 2023. والدافع خلف هذا الرقم الضخم من الاستثمار هو سعر الوحدة العقارية، حيث تكون أسعار مقدمات هذه الوحدات أقل كثيرًا من أسعار الوحدات المشطبة، وذلك لأن المطور العقاري يريد إظهار مستوى المبيعات الهائل لديه، لذلك يقوم بعمل خصومات كبيرة على مقدمات الحجز، وبذلك يكون المشتري استفاد من المقدم القليل والمطور استفاد من حجز وحدته وذلك يرفع قيمة المبيعات لديه مما يجعل عملية تسويق العقار ككل أو المنطقة أسهل بكثير. أيضًا بالنسبة للأشخاص الذي يريدون شراء مجموعة من الشقق، فهذا يوفر لهم خصم كبير على الشقة الواحدة، لأنه سيكون وفر للمطور حجز رقم كبير من الوحدات دون تسويق وتوفير أسعار مقدمات الحجز في زيادة سرعة تطوير العقار المباع. 

خطط سداد ملائمة

أي مطور عقاري يهتم كثيرًا بعدد الوحدات المباعة، وفي ظل نمو وزيادة أعداد شركات الاستثمار العقار والمطورين في السوق، فهذا خلق نوع من المنافسة بين هذه الشركات ليستفيد العميل أو المشتري أكبر استفادة. وأهم عامل في منافسة الوكلاء العقاريين هو خطط السداد السهلة. حيث يقدم بعض المطورين فترة سماح لأول قسط ثلاث شهور، وبعض المطورين الأخرين يقللون سعر الفائدة على الأقساط، وأخرين يقدمون فترات سداد طويلة الأمد بسعر قسط بسيط. وذلك الأمر جعل الكثير من العملاء يتوجهون ناحية سوق العقارات تحت الإنشاء، لأنه بمقدم معتدل وقسط شهري أو ربع سنوي بسيط يمكن أن يمتلك الشخص شقة أو منزل خلال سنة أو سنة ونصف، مع فترة سماح من السداد. وذلك الحل جعل جميع الفئات الاجتماعية قادرة على شراء وتملك منزل في مدن مثل أبو ظبي ودبي والشارقة وغيرهم.

إمكانية زيادة رأس المال

ربما تكون هذه هي أكبر إيجابية في مجال شراء العقارات تحت الإنشاء، لأنك حينما تقوم بدفع مقدم الوحدة، فأنت تدفعه بسعر اليوم الذي اشتريت فيه. في العادة بعد تسليم الوحدات وتحول المنطقة السكنية بالكامل إلى منطقة على أرض الواقع وليست مجرد مخططات وصور، حينها ترتفع قيمة العقارات بصورة فورية، لذلك الكثير من رجال الأعمال يقومون بدفع مقدمات لوحدات عقارية، وبمجرد أن ينتهوا من الاستلام ودفع بقية أقساط الوحدة يعرضونها للبيع كوحدة فورية التسليم بسعر أغلى بكثير من إجمالي السعر الذي دفعوه في هذه الوحدة. وبذلك يكونوا استفادوا من تقسيط مبلغ الوحدة وزيادة قيمة المبلغ الذي دفعوه في الوحدة، أيضًا نوع أخر من المستثمرين يقوم بتأجير هذه الوحدة ويشتري عقار أخر تحت الإنشاء، ويقوم بدفع أقساط الوحدة تحت الإنشاء من إيجار الوحدة المؤجرة وبذلك يكون امتلك عقارين عن طريق عقار واحد.

أهم ثلاث سلبيات

لا شك أن العقارات تحت الإنشاء مربحة ومريحة في عملية الشراء والبيع، ولكن من ناحية أخرى شراء عقار تحت الإنشاء له عدد من السلبيات الواضحة، وفي النقاط التالية سنتعرف على أهم هذه السلبيات.

التأخير في التسليم

أشهر مشكلة في شراء عقار تحت الإنشاء هي مواعيد عملية الاستلام، حيث يكون محدد معاد استلام في العقد، ولكن أحيانًا ولظروف خارجة عن إرادة المطور العقاري يتم تأجيل مواعيد الاستلام لشهور وقد تصل أحيانًا لسنوات. بالطبع هذه مشكلة كبيرة، لأن بعض المستثمرين يكونوا قد هيئوا أنفسهم لعملية الاستلام والبيع، وبعض المشترين يكونوا قد هيئوا أنفسهم للسكن في هذه الوحدة، جميع هذه الترتيبات تتغير مع تغير معاد التسليم وتصبح مشكلة كبيرة، ولذلك إذا كنت من الأشخاص الذي يريدون شراء وحدة عقارية والسكن فيها فورًا فلا تعتمد على العقارات تحت الإنشاء لأنك ستدفع أموال ليست بالقليلة وستنتظر وقت طويل لاستلام الوحدة.

تقلبات السوق السريعة

هناك العديد من التغييرات السوقية التي تطرأ على سوق الاستثمار العقاري، خصوصًا في مجال العقارات تحت الإنشاء، وذلك لإمكانية هبوط سعر الوحدة، وهذا وارد لعدة أسباب، مثل ظهور منطقة منافسة بسعر أفضل، أو بسبب التأخر في التسليم، لذلك عليكم أن تتأكدوا جيدًا من خلال الوكيل العقاري أو شركة الاستثمار الذين تتعاملون معها أنهم مدركون جيدًا لحالة السوق وإذا أردتم معرفة أهم العروض المضمونة في مجال الاستثمار العقاري تحت الإنشاء فيمكنكم زيارة موقع ميتروبوليتان للاستثمار العقاري حيث تتعرفون أكثر على العروض ويمكنكم المقارنة على الموقع نفسه.

لا يوجد عائد مادي ما دمت لم تستلم

أيضًا هناك سلبية كبرى فيما يخص العائد المالي من الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء، حيث أنك ستضطر إلى الانتظار طوال مدة التسليم للاستفادة بأموالك. بمعنى أنك لن تتمكن من تأجير أو بيع الوحدة العقارية إلا عند الاستلام وهذا يقلل من نسبة الأرباح بالمقارنة مع وضع نفس كمية الأموال في مشروع أخر، فلو كنت ستشتري أي وحدة عقارية فورية الاستلام حينها يحق لك التصرف فيها بشكل دائم وفوري، ويحق لك تأجيرها والانتفاع منها بشكل عاجل، وذلك الأمر من الناحية الاستثمارية أفضل بكثير من الانتظار لاستلام عقار بعد فترة من الوقت.

خاتمة

العقارات تحت الإنشاء تعتبر من أهم المشاريع الاستثمارية في الوقت الحالي حول العالم، وبالطبع لها الكثير من المميزات والسلبيات معًا. ولذلك إذا كنا سنقترح حلول مناسبة أكثر لمن يريدوا الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء فالنصيحة الأولى هي أن هذا النوع من الاستثمار مناسب لنوعين، الأول الأشخاص الذين يريدون شراء عقار رخيص للسكن فيه ولا مانع لديهم للانتظار بضعة شهور حتى وقت الاستلام، في هذه الحالة سيكون مناسب، أيضًا سيكون مناسب للمستثمرين الذين لديهم فائض مالي ويريدون وضعه في أصل عقاري له احتمالية الصعود مع الزمن، لكن في المقابل، إذا كنت مستثمر حديث وستضع كل أموالك في عقار للاستفادة منه، فالعقارات تحت الإنشاء ليست اختيار مناسب لأنك ستنتظر الكثير من الوقت لرؤية الأرباح.